سوال

ہم نے آج سے دس سال پہلے ایک خالی زمین بلڈنگ تعمیر کرنے کی غرض سے تیس سال کے لیے کرایہ پر لی ہے، عقد میں یہ شرط لگائی گئی ہے کہ ہر مہینہ زمین کا کرایہ دیں گے، ہر تین سال بعد اس میں پچیس فیصد اضافہ ہوگا، اور تیس سال پورے ہونے پر وہ بلڈنگ مالکِ زمین کے حوالہ کریں گے۔ سوال یہ ہے کہ  یہ اجارہ درست ہے یا نہیں؟

اَلجَوَابْ بِاسْمِ مُلْہِمِ الصَّوَابْ

اجارہ کی مدت ختم ہونے پر بلڈنگ مالکِ زمین کو دینے کی شرط، شرطِ فاسد ہے، اور شروطِ فاسدہ کی وجہ سے اجارہ فاسد ہوتا ہے۔ اس لیے صورتِ مسئولہ میں اجارہ کا یہ عقد فاسد ہوا ہے، فریقین پر لازم ہے کہ توبہ و استغفار کریں اور اس عقدکو ختم کر کے شرائطِ فاسدہ سے خالی نیا عقد کریں، نئے عقد میں کرایہ حسبِ سابق بھی رکھ سکتے ہیں اور باہمی رضامندی سے اس سے کم وبیش بھی۔ پھر اجارہ کی مدت ختم ہونے کے بعد بلڈنگ کے مالک کو اختیار ہوگا، اگر وہ اس وقت اپنی بلڈنگ مالکِ زمین کو بیچنا چاہے تو بیچ دے، ہبہ (گفٹ) کرنا چاہے تو ہبہ کرلے، اور اگر تعمیر توڑ کر ملبہ لے جانا چاہے تو اپنی تعمیر ختم کر کے مالکِ زمین کو اس کی زمین خالی کر کے دیدے گا۔  

الهداية (3/ 238):

قال: الإجارة تفسدها الشروط، كما تفسد البيع؛ لأنها بمنزلته، ألا ترى أنه عقد يقال، ويفسخ. والواجب في الإجارة الفاسدة أجر المثل، لا يجاوز به المسمى، وقال زفر والشافعي رحمهما الله يجب بالغا ما بلغ، اعتبارا ببيع الأعيان. ولنا أن المنافع لا تتقوم بنفسها، بل بالعقد لحاجة الناس، فيكتفى بالضرورة في الصحيح منها، إلا أن الفاسد تبع له، فيعتبر ما يجعل بدلا في الصحيح عادة، لكنهما إذا اتفقا على مقدار في الفاسد، فقد أسقطا الزيادة، وإذا نقص أجر المثل، لم يجب زيادة المسمى لفساد التسمية، بخلاف البيع؛ لأن العين متقومة في نفسها، وهو الموجب الأصلي، فإن صحت التسمية انتقل عنه، وإلا فلا.

تنقيح الفتاوى الحامدية (5/ 358):

( سئل ) في رجل أذنت له أمه بأن يسكن في دارها المملوكة لها بشرط أن يعمرها، فسكن في الدار مدة ولم يعمرها، فهل يلزمه لها أجرة المثل في المدة المزبورة ؟ ( الجواب ) : نعم.

 رجل دفع إلى آخر دارا ليسكنها ويعمرها، فسكن مدة ولم يعمرها، فإن كان أذن له بشرط العمارة يجب أجر المثل؛ لأنه لما شرط العمارة فقد آجره بأجرة مجهولة، فيجب أجر المثل ؛ لأن قدر العمارة مجهول، وإن سكن وعمر؛ فإنه ينظر إلى العمارة وأجر المثل. جواهر الفتاوى من أوائل كتاب الإجارات.

( أقول ) ومثل هذا ما ذكره في جامع الفصولين في أحكام العمارة في ملك الغير بعبارة فارسية، وعربها الخير الرملي في حاشيته عليه، ونصه: اتفقت مع زوجها على أن يعمر ويسكن، فعمر وصار يساوي ألف درهم، وماتت المرأة، فطالبته بقية ورثتها بأجرة السكنى، وطالبهم هو بما أنفق، فالجواب أنه يسقط مما أنفق قدر أجرة السكنى، والباقي يطالب به، وإن زادت قيمة السكنى عليه، يسقط بقدره منها، والباقي ميراث، وإن لم يقع الاتفاق على ذلك وعمر، فهو متبرع . ا هـ .

( أقول ) أيضا وجه كون ذلك إجارة فاسدة أن صاحب الدار لم يملك منفعة داره إلا بعوض، لكنه لما جهل العوض وقت العقد، وجب أجر المثل بالغًا ما بلغ، والمعمر غير متبرع ؛ لأنه لم يعمر إلا بمقابلة السكنى….. الخ

المجلة (ص: 100):

مادة 531: لو أحدث المستأجر بناء في العقار المأجور أو غرس شجرة، فالآجر مخير عند انقضاء مدة الإجارة، إن شاء قلع البناء والشجرة، وإن شاء أبقاهما وأعطى قيمته، كثيرةً كانت أو قليلةً.

شرح المجلة للأتاسي (2/629):

هکذا أطلق في الحامدیة کون المؤجر مخیرا، لکن قیدوه في التنویر والکنز والملتقی بما إذا أضر القلع بالدار أو الأرض، وإلا فلایجبره المؤجر علی التملك، بل للمستأجر قلع بنائه أو شجره. فتأمل.

وقوله "أعطی قیمته" یعنی أعطی قیمة یوم الخصومة مستحق القلع، وهي أقل من قیمته مقلوعا بمقدار أجرة القلع، فإن کانت قیمة الشجر المقلوع عشرة، وأجرة القلع درهم، یتملکه الآجر بتسعة دراهم.