السلام علیکم ورحمۃ اللہ وبرکاتہ، محترم مفتی صاحب!
زید نے اپنا مکان بکر کو کرایہ پر دیا ہے، زید نے مذکورہ مکان عمرو کو فروخت کیا، جبکہ مکان ابھی تک کرایہ دار کے پاس ہے، البتہ بکر نے زید کو مکمل ثمن دیدیا ہے۔ معلوم یہ کرنا ہے کہ اب مذکورہ مکان کا کرایہ زید کو ملے گا یا عمرو کو؟
وضاحت: سائل نے فون پر بتایا کہ: کرایہ دار کو اس بیع کا علم تھا، اس نے بیع پر کوئی اعتراض نہیں کیا، اس کا کہنا ہے کہ کرایہ جس کا حق ہوگا میں اس کو دوں گا۔ لیکن بائع باوجود ثمن وصول کرنے کے تنازع کررہا ہے کہ جب تک کرایہ کی مدت ختم نہیں ہوتی اس وقت تک کرایہ میں لوں گا۔
اَلجَوَابْ بِاسْمِ مُلْہِمِ الصَّوَابْ
صورتِ مسئولہ میں جب بائع نے ثمن وصول کرلیا ہے تو اب اس مکان کے کرایہ کا حق دار مشتری یعنی عمرو بن گیا ہے، لہٰذا آئندہ اس مکان کا کرایہ عمرو کو ملے گا۔
حوالہ جات
الدر المختار (5/ 110):
( و ) وقف ( بيع المرهون والمستأجر والأرض في مزارعة الغير ) على إجازة مرتهن ومستأجر ومزارع.
حاشية ابن عابدين (5/ 110):
مطلب في بيع المرهون المستأجر: (قوله: و وقف بيع المرهون والمستأجر الخ) أي فإن أجازه المرتهن والمستأجر نفذ، وهل يملكان الفسخ؟ قيل: "لا" وهو الصحيح…. وأما المشتري فله خيار الفسخ إن لم یعلم بالإجارة والرهن عند أبي يوسف، وعندهما له ذلك وإن علم، وعزى كل منهما إلى ظاهر الرواية كما في الفتح، لكن في حاشية الفصولين للرملي عن الولوالجية: أن قولهما هو الصحيح وعليه الفتوى. بقي لو لم يجز المستأجر حتى انفسخت الإجارة نفذ البيع السابق، وكذا ا لمرتهن إذا قضى دينه كما في جامع الفصولين، وفیه أيضا عن الذخيرة: "البيع بلا إذن
المستأجر نفذ في حق البائع والمشتري لا في حق المستأجر، فلو سقط حق المستأجر عمل ذلك
البيع ولا حاجة إلى التجديد وهو الصحيح، ولو أجازه المستأجر نفذ في حق الكل، ولا ينزع من يده
لیصل إلیه ماله؛ إذ رضاه بالبیع یعتبر لفسخ الإجارة، لا للانتزاع من یده.
فقہ البیوع (1/400):
القبض فی الدار المؤجرة: وإن کانت الدار مؤجرةً یجوز للمالك بیعها من غیر المستأجر بإذن المستأجر، و لا یتحقق التسلیم إلا بعد مضی مدة الإجارة. قال ابن عابدین رحمه الله تعالیٰ: "ویدخل فی الشغل بحق الغیر ما لو کانت الدار مأجورةً، فلیس للبائع مطالبة المشتری بالثمن لعدم القبض. " ثم نقل عن جامع الفصولین : "باع المستأجِر (یعنی الدار المؤجرة) ورضی المشتری أن لا یفسخ الشراء إلی مضی مدة الإجارة ثم، ثم یقبضه من البائع فلیس له مطالبة البائع بالتسلیم قبل مضیها، و لا للبائع مطالبة المشتری بالثمن، ما لم یجعل المبیع بمحل التسلیم ".
أما إذا فسخ المستاجر الإجارة من البائع، وعقدها مع المشتری من جدید، فالظاهر أن القبض یتحقق بعقد المشتری الإجارة مع المستأجر؛ لأنه تصرف فی المبیع من قبل المشتری، وهو یقوم مقام القبض. جاء فی شرح المجلة عن الخلاصة: "وإن کانت داراً فآجرها المشتری، إن سلمها إلی المستأجر، صار قابضاً، وإلا فلا."
وهل تثبت هذه الإجارة الجدیدة من المشتری اقتضاءً إن قال له البائع: "سلمت إلیك الدار بأن تکون أجرتها لك منذ الیوم، وقبل ذلك المستأجر؟ الظاهر: نعم؛ لأن مثل ذلك یعتبر قبضاً فی عرف المستغلات. وقد ثبت فی قوانین أکثر البلاد أن البائع إن باع داراً موجرةً وسجلها باسم المشتری فإن عقد الإجارة یتحول إلی المشتری بحکم القانون، فینفسخ عقد المستأجر مع البائع، وینعقد مع المشتری. وهذا دلیل ثبوت الإجارة الجدیدة اقتضاءً بحکم العرف. ویؤیده ما فی البدائع فی مبحث خیار الشرط:
"ولو كان فيها ساكن بأجر فباعها البائع برضا المستأجر وشرط الخيارَ للمشتري، فتركه المشتري فيها، أو استأوى الغلة فهو إجازة؛ لأن الأجرة بدل المنفعة فكان أخذها دلالة قصد تملك المنفعة أو تقرير ملك المنفعة، وذلك قصد تملك الدار، أو تقرر ملكه فيها، فكان إجازة."
المعاییر الشرعیة (ص:251):
7/1/2 یحق للمؤجر بیع العین المؤجرة لغیر المستأجر، وتنتقل ملکیتها محملةً بعقد الإیجار؛ لأنه حق للغیر، ولایشترط رضا المستأجر، أما المشتری فإنه إذا لم یعلم بعقد الإیجار فله حق فسخ البیع، وإذا علم وقبل فإنه یحل محل المالک السابق فی استحقاق الأجرة عن المدة الباقیة.
